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房地产信托难成房企“救命稻草”?
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来源: 中国经济和信息化 作者: 中国新闻网发布时间:2011/9/15评论:0+收藏文章

  房地产信托的风险已经浮现。

  近日,据媒体报道,有开发商在江苏的房地产信托项目遭遇兑付困难,由于工期延长等因素造成房屋销售推迟,加之限购令的影响,使得销售回款难上加难,开发商资金链濒临断裂。

  一方面,自去年以来,在严厉的楼市调控之下,房企资金链趋紧,银行贷款作为开发商传统的融资渠道逐渐被收紧,在这种形势下,房地产信托成为房企的“救命稻草”。

  另一方面,房企转战信托,面临着高额的融资成本。在楼市调控逐渐深入的环境下,市场销售冷淡,资金回笼困难,如果资金不够充裕,随着时间推移,房企现金流将愈发枯竭。两难中,房地产信托的风险逐渐积聚。

  中国信托业协会数据显示,2011年上半年,投向房地产领域的信托资金余额为6051.91亿元,比一季度末的4868.88亿元大幅增长24.3%。

  据用益信托工作室不完全统计,在2011年上半年,包括保障房信托在内,共发行536款房地产信托产品,发行规模达1670.1亿元,发行数量同比增长145.88%,发行规模同比增长137.36%。发行规模占2011年上半年总规模的47.6%,占2010年全年总发行规模的41.8%。

  上半年,房地产信托的平均年收益率为9.81%,相对2010年全年房地产信托8.92%的平均年收益率,增长了10%。

  用益信托工作室理财分析师岳婷认为,房地产信托预期年收益率的不断上升,一方面是受通胀以及通胀预期的影响,投资者普遍要求较高的收益以应对通胀;另一方面,在宏观调控不断深入且政策效果逐渐显现的情况下,地产商从银行获取贷款更加困难,而介于银行信贷和民间借贷的信托融资成为地产商的首选。

  一家大型央企控股的信托公司业务部总经理对《第一财经日报》记者表示,在严峻的楼市调控之下,个别房地产信托项目出现兑付问题,是非常正常的商业现象,“信托行业并没有被房地产信托‘绑架’。”

  他同时指出,不单是信托行业,银行的开发贷也可能出现问题,“但是银行出现这种问题,可以通过借新还旧等方式在体系内部消化掉,而信托公司缺乏这种机制,很难消化。”

  目前,中国信托公司仍是“刚性兑付”,由于信托牌照的稀缺,信托公司为了维护声誉也会“刚性兑付”。此外,一般来说,信托公司都有央企、银行、地方国资委的背景,也有能力保证信托计划按期兑付。

  在上述人士看来,“刚性兑付”是市场不成熟的表现,“从信托计划本身理解,都具有风险说明,正常来讲,项目到期还不上钱,要根据合同告诉投资者没有按期兑付,然后进入清算,应该这样处理。”

  对于房地产信托产品出现兑付问题时的处理方法,中融信托一位投资部经理告诉本报记者,可以采取发行新信托接旧信托的方法,可以正常清算,也可以把项目转给基金、资产管理公司等。

  银监会非银部主任柯卡生近日在《中国金融》杂志撰文指出,要加强房地产信托业务风险监管。密切跟踪房地产市场最新变化,高度关注信托公司流动性风险、市场风险和政策性风险;强化房地产信托融资监管;通过压力测试、专项调查等摸清风险底数,采取相应监管措施;对存续房地产信托项目逐笔核查,对违规行为依法查处,并适时进行风险提示和窗口指导,要求全行业审慎开展房地产信托业务。

  柯卡生在文中透露,截至目前,房地产信托业务在较快增长的情况下,暂未发生重大违规或风险事件。

(责任编辑:ZW)

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